Wohnung oder Haus vor dem Kauf prüfen
Vollständiger Käuferratgeber: was bei einer Wohnung und bei einem Haus vor dem Kauf geprüft wird, welche Unterlagen Sie vom Verkäufer anfordern sollten, wie sichtbare Mängel dokumentiert werden und wo die Grenzen einer visuellen, nicht invasiven Inspektion liegen.
Eine Wohnung oder ein Haus vor dem Kauf zu prüfen bedeutet, den sichtbaren Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt des Besuchs sachlich zu dokumentieren: Oberflächen, Fenster und Türen, Wände, Decken, Böden, zugängliche Installationen, Anzeichen von Feuchtigkeit und, bei Häusern, die Gebäudehülle sowie zugängliche technische Bereiche. Ziel ist es, Unbekanntes vor der Unterschrift zu reduzieren, nicht einen künftigen Zustand zu garantieren.
Eine Immobilieninspektion trennt klar drei Dinge: was jetzt beobachtet werden kann, was vor Ort gemessen werden kann und was unklar bleibt und weiter untersucht werden muss. Derselbe Fleck an der Wand kann sehr unterschiedliche Ursachen haben; eine korrekte Inspektion sagt, worauf ein Befund hindeuten kann, und nicht, was sicher geschehen ist.
Dieser Ratgeber behandelt Wohnungen und Häuser sowie die Unterlagen, die Sie vom Verkäufer anfordern sollten, und die häufigsten Fragen von Käufern. Er ist informativ: Der BuildScan-Bericht bestätigt den tatsächlichen Zustand Ihrer Immobilie.
Warum eine technische Prüfung vor dem Kauf zählt
Der Preis einer Immobilie wird auf Basis des Bekannten verhandelt. Eine technische Prüfung verwandelt Eindrücke aus der Besichtigung in fotografisch dokumentierte Befunde mit Verortung in der Immobilie und, sofern die Leistung Messungen umfasst, mit Messwerten. Käufer gehen mit Nachweisen statt mit Vermutungen in das Preisgespräch.
- Sie sehen, welche Arbeiten kurzfristig wahrscheinlich nötig sind und was warten kann
- Sie dokumentieren den Zustand der Immobilie zu einem festen Datum vor der Unterschrift
- Sie erkennen Bereiche, die eine Prüfung durch autorisierte Fachleute verdienen
- Sie vermeiden Budgetüberraschungen nach dem Einzug
Wann die Prüfung erfolgt
- vor Abschluss des Vorvertrags, solange Verhandlungsspielraum besteht
- vor dem Kaufvertrag, sofern der Vorvertrag Prüfungen zulässt
- bei der Übergabe einer neuen Wohnung durch den Bauträger, zur Dokumentation sichtbarer Ausführungsmängel
- nach einer kürzlichen Renovierung, wenn frische Oberflächen Arbeiten unklarer Qualität verdecken können
- vor der Finanzierungsanfrage, wenn Sie ein klares Bild der kommenden Kosten wollen
Ideal ist die Prüfung bei möglichst leerer Immobilie und funktionierenden Versorgungsleitungen: Möbel, Teppiche und gelagerte Gegenstände verdecken Flächen, die sonst undokumentiert bleiben.
Was wir in einer Wohnung prüfen
Geprüfte Elemente in einer Wohnung
- Wände und Decken: sichtbare Risse, Flecken, Abplatzungen, Spuren von Reparaturen
- Böden: wahrgenommene Ebenheit, Fugen, gelöste oder hohl klingende Bereiche
- Fenster und Türen: Schließen, Dichtungen, Beschläge, sichtbares Kondensat, Randabdichtungen
- Bäder und Küche: Sanitärobjekte, Abdichtungen, sichtbare Undichtigkeiten, Lüftung, Feuchtespuren
- sichtbare Elektroinstallation: Verteiler, vorhandene Schutzeinrichtungen, Steckdosen und Schalter
- sichtbare Heizungsinstallation: Heizkörper, Ventile, Leckspuren, Therme sofern vorhanden
- Balkon, Terrasse, Abstellraum und technische Räume im Rahmen der Zugänglichkeit
- sichtbare Gemeinschaftsbereiche: Treppenhaus, zugänglicher Keller, Fassade im Bereich der Wohnung
Was wir in einem Haus prüfen
Bei einem Haus umfasst die Prüfung zusätzlich die Gebäudehülle und die eigenen technischen Bereiche: Dach, Dachrinnen und Fallrohre, Sockel, das Gelände rund um das Gebäude sowie, wo zugänglich, Dachboden und Keller.
Zusätzliche Elemente bei einem Haus
- Dach und Eindeckung, soweit vom Boden sichtbar oder über eine visuelle Prüfung in der Höhe mit 360-Grad-Kamera (Teleskopverlängerung bis 3 m)
- Dachrinnen, Fallrohre und Regenwasserableitung
- Fassaden, Sockel und Übergangsbereich zum Gelände
- zugänglicher Dachboden und Keller: Spuren von Eindringen von Wasser, Kondensat, sichtbare Holzkonstruktion
- Einfriedungen, Wege, Flächen und Wasserabfluss rund um das Gebäude
- Wärmeerzeuger, sichtbarer Schornstein und zugängliche technische Räume
Drohnenflüge erfolgen nur dort, wo Wetter, Zugang, Sicherheit und geltende Regeln es erlauben. Ist das nicht möglich, halten wir die Einschränkung im Bericht fest und stimmen den nächsten Schritt mit dem Kunden ab.
Feuchtigkeit, Eindringen von Wasser und Thermografie
Feuchtigkeit ist das häufigste Thema von Käufern. Wir führen orientierende Feuchtemessungen durch und halten Hinweise auf eindringendes Wasser fest, zusammen mit Lufttemperatur und Luftfeuchte zum Zeitpunkt des Besuchs. Sofern die Leistung Thermografie umfasst, helfen Wärmebilder, Temperaturunterschiede auf Flächen zu lokalisieren.
Die Auslegung bleibt vorsichtig: Eine thermische Auffälligkeit oder ein hoher Feuchtewert weist auf einen Bereich hin, der untersucht werden sollte, und nicht auf eine bestätigte Ursache. Die tatsächliche Quelle wird häufig durch weitere, teils invasive Prüfungen ermittelt.
Sichtbare Mängel und ihre Einstufung
Jeder Befund wird fotografiert, in der Immobilie verortet, sachlich beschrieben und nach Schwere eingestuft, damit Sie Dringendes von Instandhaltung oder Optik trennen können.
- Befunde, die kurzfristig eine Prüfung oder einen Eingriff erfordern
- Befunde, die Nutzung oder Komfort betreffen und planbar sind
- Befunde zu Oberflächen und Instandhaltung mit geringer Auswirkung
- unzugängliche oder nicht schlüssige Bereiche, als solche vermerkt
Unterlagen zur Immobilie, die Sie anfordern sollten
Die technische Prüfung ersetzt die rechtliche Prüfung nicht, beide ergänzen einander. Fordern Sie vor der Unterschrift die Unterlagen zur Immobilie an und prüfen Sie sie mit dem Notar oder einem Rechtsberater.
- aktueller Grundbuchauszug und Katasterunterlagen
- Baugenehmigung und Abnahmeprotokoll bei neuen oder erweiterten Gebäuden
- Energieausweis
- Unterlagen zu Gas- und Elektroinstallationen, sofern vorhanden
- Unterlagen zu durchgeführten Arbeiten: Verträge, Garantien, Fotos aus der Bauphase
- Stand der Zahlungen an die Eigentümergemeinschaft bei Wohnungen
Was Sie von BuildScan erhalten
Standardleistungen
- technischer PDF-Bericht mit Fotos, Verortung der Befunde und Einstufung nach Schwere
- Empfehlungen im Verhältnis zum Festgestellten
- ausdrückliche Angabe unzugänglicher Bereiche und der Grenzen der Prüfung
- optionale Module im beauftragten Umfang: Thermografie, 360-Grad-Rundgang, orientierende 2D-Bestandsaufnahme, Drohne
- digitale Lieferung: PDF und Weblink, innerhalb der bei Auftragsbestätigung mitgeteilten Frist
Was eine visuelle Inspektion nicht bestätigen kann
Die Inspektionen von BuildScan sind visuell, nicht-invasiv und zerstörungsfrei: Wir prüfen, was zum Zeitpunkt des Besuchs sichtbar und zugänglich ist, ohne Bauteile zu öffnen oder aufzubrechen.
- sie bestätigt nicht den Zustand verdeckter Bauteile in Wänden, Decken oder hinter Oberflächen
- sie ist kein Tragwerksgutachten und bewertet nicht die Tragfähigkeit des Gebäudes
- sie ist keine autorisierte Prüfung von Gas- oder Elektroinstallationen
- sie ersetzt nicht die rechtliche Prüfung der Immobilie
- sie garantiert nicht das künftige Verhalten der Immobilie oder ihrer Installationen
So läuft eine BuildScan-Inspektion ab
- wir besprechen Ihre konkrete Situation und legen fest, was an Ihrer Immobilie geprüft werden kann
- wir bestätigen Auftrag, Leistung, enthaltene Module und Lieferfrist
- wir erfassen alle Daten in einem einzigen Vor-Ort-Termin
- wir verarbeiten Befunde, Fotos und Messungen zum technischen Bericht
- wir liefern den Bericht digital und besprechen die Schlussfolgerungen bei Fragen
Häufige Fragen von Käufern
Wie lange dauert die Prüfung einer Wohnung oder eines Hauses vor dem Kauf?
Der Vor-Ort-Termin dauert in der Regel zwei bis vier Stunden, je nach Fläche, Objektart und enthaltenen Modulen. Alle Daten werden in einem einzigen Besuch erfasst, der Bericht wird digital innerhalb der bei Auftragsbestätigung mitgeteilten Frist geliefert.
Muss ich bei der Inspektion anwesend sein?
Das ist nicht zwingend, aber hilfreich. Sind Sie dabei, zeigen wir Ihnen wichtige Befunde direkt vor Ort. Können Sie nicht kommen, enthält der Bericht ausreichend Fotos und Beschreibungen, um die Lage zu verstehen.
Sagt mir die Prüfung, ob der geforderte Preis angemessen ist?
Es handelt sich nicht um eine Marktbewertung. Der Bericht zeigt den sichtbaren technischen Zustand und die wahrscheinlich nötigen Arbeiten, Informationen, die Sie in der Verhandlung neben einer Immobilienbewertung nutzen können.
Können auch neue, vom Bauträger übergebene Wohnungen geprüft werden?
Ja. Bei neuen Objekten dokumentieren wir sichtbare Ausführungs- und Oberflächenmängel in einem Bericht, den Sie dem Bauträger bei der privaten Übergabe der Wohnung übermitteln können.
Arbeiten Sie auch außerhalb von Sibiu?
Ja. Wir arbeiten in Sibiu und Umgebung sowie in Bukarest, Iasi und weiteren Orten, je nach Verfügbarkeit. Anfahrtskosten werden mit dem Angebot mitgeteilt.