Was Sie vor dem Kauf einer Wohnung prüfen sollten
Was vor dem Kauf einer Wohnung visuell geprüft werden kann, was gemessen werden kann, welche Anzeichen eine weitere Untersuchung verdienen und was eine nicht-invasive Inspektion nicht bestätigen kann.
Vor dem Kauf einer Wohnung wird der sichtbare Zustand der Oberflächen, der Fenster und Türen, der Wände und Decken geprüft, ebenso das Erscheinungsbild der zugänglichen Installationen, die Funktion der Elemente, die sicher betätigt werden können, sowie Anzeichen von Feuchtigkeit oder Bewegungen in der sichtbaren Struktur. Die Prüfung dient dazu, den tatsächlichen Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt des Besuchs zu dokumentieren, nicht einen künftigen Zustand zu garantieren.
Eine gut durchgeführte visuelle Inspektion beantwortet drei praktische Fragen: Was ist jetzt sichtbar, was kann vor Ort gemessen werden, und was bleibt unklar und erfordert weitere Untersuchungen. Der Unterschied zwischen einer Beobachtung, einer Messung und einer bestätigten Ursache ist wesentlich; viele Probleme zeigen dieselbe sichtbare Erscheinung, haben aber unterschiedliche Ursachen.
BuildScan dokumentiert jede Feststellung fotografisch, vermerkt ihre Lage in der Wohnung und, sofern der Dienst Messungen umfasst, die ermittelten Werte. Die Interpretation wird vorsichtig formuliert: Wir geben an, worauf eine Feststellung hindeuten kann und was zu ihrer Bestätigung notwendig wäre.
Sofern die Module in der beauftragten Leistung enthalten sind, erfassen wir zusätzlich den Umgebungsgeräuschpegel in dB in der Mitte jedes Raumes, als orientierende Messung des akustischen Komforts (kein Schallschutzprüfverfahren und kein Nachweis akustischer Konformität), sowie den Mobilfunkempfang GSM/4G/5G in den Netzen Orange und Vodafone zum Zeitpunkt der Inspektion, ohne Garantie für die künftige Abdeckung. Die Endoskopkamera setzen wir ausschließlich über bereits vorhandene Öffnungen oder Zugangspunkte ein, ohne Ausschnitte, Bohrungen oder Demontagen; die visuelle Inspektion in der Höhe erfolgt mit einer 360°-Kamera auf einer Teleskopverlängerung bis 3 m.
Was Sie wissen sollten
Eine Inspektion einer Wohnung vor dem Kauf ist eine visuelle, nicht-invasive Prüfung der zugänglichen Elemente: Wände, Decken, Böden, Fenster und Türen, Sanitärobjekte, Heizkörper, sichtbarer Elektroverteiler, zugängliche technische Räume und, sofern zugänglich, Balkon, Terrasse oder Abstellraum. Das Ergebnis ist ein Bericht mit Fotos, sachlichen Beschreibungen und Empfehlungen, die im Verhältnis zum Festgestellten stehen.
Die Inspektion ersetzt weder die rechtliche Prüfung der Wohnung noch die Prüfungen, die von befugten Fachleuten für Installationen oder Struktur durchgeführt werden, wenn die Situation dies erfordert. Ihr Ziel ist es, Unsicherheiten vor einer Kaufentscheidung zu verringern.
Wann sie sinnvoll ist
- vor der Unterzeichnung des Vorvertrags oder des Kaufvertrags
- bei älteren Wohnungen, bei denen das Alter der Installationen und Oberflächen für das Budget relevant ist
- bei neuen, vom Bauträger übergebenen Wohnungen, zur Dokumentation sichtbarer Ausführungsmängel
- nach kürzlich erfolgten Renovierungen, wenn frische Oberflächen Arbeiten von unsicherer Qualität verdecken können
- wenn der Verkäufer durchgeführte Arbeiten erwähnt, ohne dass Unterlagen oder Fotos aus der Ausführungszeit vorliegen
Was wir prüfen und dokumentieren
Die Prüfungen erfolgen in den zum Zeitpunkt des Besuchs sichtbaren und zugänglichen Bereichen. Möbel, Teppiche, gelagerte Gegenstände und Oberflächen bedecken häufig Flächen, die dadurch undokumentiert bleiben.
- Wände und Decken: sichtbare Risse, Flecken, Abplatzungen, Unebenheiten, Reparaturspuren
- Böden: wahrgenommene Ebenheit, Fugen, gelöste oder hohl klingende Elemente
- Fenster und Türen: Öffnen und Schließen, Dichtungen, Beschläge, sichtbarer Kondensat, Anschlussdichtungen
- Bad und Küche: Zustand der Sanitärobjekte, Abdichtungen, sichtbare Undichtigkeiten, Belüftung, Feuchtigkeitsspuren
- sichtbare Elektroinstallation: Verteiler, vorhandene Schutzeinrichtungen, Steckdosen und Schalter auf visueller Ebene
- sichtbare Heizungsinstallation: Heizkörper, Ventile, Leckagespuren, Erscheinungsbild der Therme, sofern vorhanden
- Balkon, Terrasse, Loggia: erkennbare Gefälle, Abläufe, Geländer, Verglasungen
- sichtbare Gemeinschaftselemente entlang des Zugangswegs: Treppenhaus, Dachterrasse des Gebäudes, sofern zugänglich, zugänglicher Keller
Die Inspektionen von BuildScan sind visuell, nicht-invasiv und zerstörungsfrei: Wir prüfen, was zum Zeitpunkt des Besuchs sichtbar und zugänglich ist, ohne Bauteile zu öffnen oder aufzubrechen.
Anzeichen, die eine Untersuchung verdienen
- dunkle Flecken in Ecken, am Übergang zwischen Wand und Decke oder hinter Möbeln
- aufgequollener Putz oder abblätternde Farbe in unteren Wandbereichen
- anhaltender Feuchtigkeitsgeruch in einem belüfteten Raum
- wiederkehrendes Kondensat am Glas oder am Fensterrahmen
- Risse, die sich entlang derselben Linie über mehrere Elemente wiederholen
- frische lokale Reparaturen in einem sonst unrenovierten Raum
- große, spürbare Temperaturunterschiede auf benachbarten Flächen
Ein Anzeichen ist ein Hinweis, keine Diagnose. Derselbe Fleck kann von Kondensat, von einer punktuellen, bereits behobenen Undichtigkeit oder von einer aktiven Durchfeuchtung stammen; die Unterscheidung erfolgt durch Messungen, durch Abgleich mit anderen Feststellungen und in manchen Fällen durch Untersuchungen, die über eine visuelle Inspektion hinausgehen.
Was die Inspektion bestätigen kann
Eine visuelle Inspektion kann den sichtbaren Zustand der zugänglichen Elemente am Tag des Besuchs bestätigen: das Vorhandensein und die Lage eines Mangels, seine sichtbare Ausdehnung, die Funktion der sicher betätigbaren Elemente und, sofern der Dienst Messungen umfasst, Luft- und Materialfeuchtewerte oder Temperaturunterschiede auf Oberflächen. All dies wird fotografisch dokumentiert und sachlich beschrieben.
Was die Inspektion NICHT bestätigen kann
Eine visuelle, nicht-invasive Inspektion kann den Zustand verdeckter Elemente nicht bestätigen: die Struktur hinter den Oberflächen, verlegte Installationen, unzugängliche Abdichtungen, die Dämmung in den Wänden oder den Zustand von Elementen, die durch Möbel verdeckt sind. Sie kann nicht mit Sicherheit die Ursache eines Mangels feststellen, wenn mehrere Ursachen dieselbe Erscheinung hervorrufen können, und sie kann das Fehlen von Problemen, die zum Zeitpunkt des Besuchs nicht sichtbar waren, nicht garantieren.
Die Inspektion stellt zudem kein zertifiziertes technisches Gutachten, keine Projektprüfung, keine offizielle Abnahme und keine Katasterdokumentation dar und bewertet nicht den rechtlichen Status der Immobilie.
Häufige Fehler
- die Wohnung nur abends oder bei zugezogenen Vorhängen besichtigen, wenn viele Details nicht sichtbar sind
- die Erklärung „das war ein Wasserschaden vom Nachbarn, ist behoben“ ohne jede Überprüfung akzeptieren
- sich ausschließlich auf Oberflächen konzentrieren und sichtbare Installationen ignorieren
- den Balkon, den Abstellraum oder zugängliche Gemeinschaftsflächen nicht prüfen
- auf die fotografische Dokumentation des Zustands zum Besichtigungszeitpunkt verzichten
- eine Beobachtung mit einer Diagnose verwechseln und Kosten aufgrund einer Vermutung schätzen
Kurz-Checkliste für die Besichtigung einer Wohnung
Struktur und Wände
- sichtbare Risse prüfen und notieren, wo sie sich wiederholen
- Raumecken und Bereiche unter Fenstern beobachten
- sichtbare Unebenheiten an Decke oder Boden beobachten
Feuchtigkeit und Belüftung
- nach Flecken, Abplatzungen oder Feuchtigkeitsgeruch suchen
- die Lüftungsgitter in Bad und Küche prüfen
- Kondensatspuren an Fenstern und Türen beobachten
Sichtbare Installationen
- zugängliche Ventile öffnen und Druck sowie Undichtigkeiten beobachten
- den Elektroverteiler prüfen: Erscheinungsbild, Ordnung, vorhandene Schutzeinrichtungen
- Heizkörper und Leckagespuren an Ventilen beobachten
Fenster, Türen und Oberflächen
- jedes Fenster und jede Tür öffnen und schließen
- Abdichtungen an Fenstern, Wanne, Dusche und Waschbecken prüfen
- kürzlich reparierte Bereiche beobachten und nachfragen, was behoben wurde
Kontext
- Balkon, Terrasse, Abstellraum und zugängliche Gemeinschaftsflächen prüfen
- das erkennbare Alter der Installationen und der Therme notieren
- alles fotografieren, was unklar erscheint, für spätere Gespräche
Wann ein Fachmann erforderlich ist
Eine weitere Untersuchung durch einen Fachmann ist erforderlich, wenn visuelle Feststellungen auf ein mögliches Problem hindeuten, dessen Ursache ohne Prüfungen, die über eine nicht-invasive Inspektion hinausgehen, nicht festgestellt werden kann: Risse, die auf Bewegungen in der Struktur hindeuten, elektrische oder thermische Mängel, die spezielle Prüfungen erfordern, anhaltende Feuchtigkeit mit visuell nicht identifizierbarer Quelle oder Situationen, in denen eine Bewertung mit offiziellem technischem Wert erforderlich ist. In diesen Fällen wird je nach Art der Situation ein Elektriker, ein Installateur, ein Planer oder ein zertifizierter Sachverständiger hinzugezogen.
Wie BuildScan helfen kann
BuildScan dokumentiert den Zustand der Wohnung in einem einzigen Besuch und liefert einen digitalen Bericht mit Fotos, der Lage der Feststellungen, Messungen, sofern der Dienst diese umfasst, und verhältnismäßigen Empfehlungen. Die Servicevarianten und deren Umfang lassen sich auf der Leistungs- und der Preisseite vergleichen.